Vychází výhodněji vlastní nebo nájemní bydlení?

30.1.2020 - V České republice je v porovnání s ostatnímu evropskými zeměmi nezvykle velký trend vlastnického bytů. Myšlenka, že bydlet ve vlastním je lepší, než platit nájem, je zde zakořeněná pravděpodobně od 90. let, kdy se začal privatizovat bytový fond. Nicméně existují i velmi vyspělé země, kde je trend spíše opačný. Vlastnické bydlení má prostě své pro i proti. Právě tak jako bydlení nájemní.

Pokud se řadíte do kategorie těch, kteří za vlastní byt či dům zaplatí z úspor, další řádky pro vás vlastně nejsou důležité. Jestliže počítáte s hypotékou, stavebním spořením a dalšími kombinacemi externího financování, zvažte, co je výhodnější. Zda být třeba třicet let dlužníkem bankovní instituce, nebo si peníze odbydlet a nedlužit nikomu.

Vlastní bydlení s hypotékou
Pokud jste si totiž vzali hypotéku, plně disponovat s nemovitostí budete moci až tehdy, jakmile bude z katastru nemovitostí odstraněna plomba ve prospěch hypotéční banky či jiné finanční instituce. Možnost nakládat s bytem či domem je totiž až do doby úplného splacení peněz omezena.

Samozřejmě velkou výhodou je, že banka vám nemluví do toho, jaké zařízení máte v bytě, kdo u vás bude bydlet a jak a zda můžete využívat přilehlý dvorek. O vše se staráte sami. Do toho však spadají také investice. Když budete kupovat starší byt či dům, zároveň s hypotékou budete muset ještě počítat s náklady na renovaci, případně rekonstrukci. Jestliže koupíte nový byt či dům a budete se těšit, že doplatíte hypotéku a konečně si oddechnete, zařízení mezi tím zastará. Měsíční náklady na bydlení sice budou nižší, ovšem bude třeba spořit na opravy, nebo si na ně dokonce zase půjčit.

Nájemní bydlení
Místo splácení hypotéky budete platit nájem. A budete mít méně starostí. Vaším problémem nebude stav rozvodů v domě, podlahy, ani zatékání do střechy. O vše bude pečovat majitel domu, případně SVJ, v němž bude váš nájemní byt. Jediné, do čeho budete muset investovat, jsou tzv. drobné opravy, které specifikuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu. Jde například o malování, opravu omítek, tapetování, čištění podlah, opravy částí dveří a oken (kování, kliky), zámků, rolet, žaluzií, vypínačů, klimatizace, digestoří, kamen apod. Přičemž zároveň náklad na jednu takovou opravu by neměl přesáhnout 1 000 Kč. Fakt, že byt nevlastníte, může mít i omezení. Například vlastník domu může požadovat, abyste nechovali domácí zvířata, nevěšeli z oken prádlo, nebo třeba bez jeho povolení netloukli do zdí skoby na obrázky.

Jak to vychází finančně?
Vlastník bytu: kupuje byt za 3,7 mil. Kč. Z vlastních zdrojů hradí 1 mil. Kč, hypotéka pokryje 2,7 mil. Kč (fixace na 5 let, doba splácení 30 let). V porovnávači hypotečních splátek vychází, že při nejvýhodnější nabídce hypotéky s úrokovou sazbou 2,17 % bude splácet měsíčně 10 211 Kč a celkem splatí 3 675 960 Kč.

Byt jej tedy včetně vlastních zdrojů a zaplacených úrocích přijde na 4 675 960 Kč. To je zhruba o 1 milion více. K tomu hradí vlastník měsíčně do fondu oprav 3 500 Kč. Do něj tedy za 30 let zaplatí dalších 1 260 000 Kč na údržbu domu. Celkem tedy investuje za 30 let do svého bydlení 5 935 960 Kč. Nutno ovšem podotknout, že je v tomto příkladu kalkulováno s úrokovou sazbou pouze 2,17 %.

Nájemník: pronajal si byt ve stejné velikosti a lokalitě za 18 000 Kč měsíčně. Neplatí žádné další poplatky, mimo energií, avšak ty musí hradit i vlastník bytu. Nájemník však nemusí – na rozdíl od vlastníka – počítat s žádnými dalšími náklady na opravy, než je běžná údržba bytu. O další se postará majitel díky nájmu, který mu nájemník hradí. Kdybychom chtěli porovnávat, tak při stejném nájmu nájemník za bydlení za stejných 30 let uhradí 6 480 000 Kč.

Vlastník má tu výhodu, že doplatí hypotéku a byt je jeho. Nájemník v podstatě skoro stejné peníze, nebo o trochu víc "utratí za bydlení". Velmi důležité je ovšem vždy porovnávat konkrétní investici v daném místě a čase. I přes současné vysoké ceny nemovitostí, stále vychází z dlouhodobého pohledu vlastní bydlení lépe než bydlení nájemní. Ceny nemovitostí se totiž zvyšují a je velká pravděpodobnost, že budou nemovitosti za 30 let dražší než nyní.  Bohužel, zájemci o vlastní bydlení se čím dál častěji dostávají do situace, kdy jim díky přísnějším podmínkách není hypotéka poskytnuta.
 

Jindra Svitáková