Odpovědnost za vady nemovitosti není záruka

3.2.2020 - Při koupi nemovitosti máte podle zákona možnost pět let reklamovat skryté vady. Ovšem záruka za vady na nemovitosti je něco jiného. Pozor na záměnu těchto pojmů.

Záruka je kratší a někdy nemusí být poskytnuta
Pokud si necháte postavit či zrekonstruovat byt či dům, většinou práce provádí stavební firma na tzv. smlouvu o dílo. A právě to je důležitý fakt, z něhož se odvozuje záruka. Pokud vám tedy postaví dům na míru v rámci takové smlouvy, záruční doba je podle občanského zákona tři roky. Jestliže se jedná o rekonstrukce nebo stavební úpravy, musí firma poskytnout záruku na své práce v minimální délce 18 měsíců.

Jestliže si koupíte nový byt, developeři nemají povinnost poskytnout záruku. Ovšem protože se v minulosti vedly různé právní spory, většina jich záruku poskytuje v délce dva až tři roky.

Jiné to je, pokud kupujete nemovitost od předcházejícího vlastníka – fyzické osoby. Ta není povinna záruku poskytnout. Kupující si ji musí s prodávajícím ve smlouvě výslovně dohodnout. Pokud tak neučiní, nemůže pak vady, které se projeví, v záruční lhůtě reklamovat.

Záruka se vztahuje na více vad
Záruka vztahuje na mnohem širší okruh vad než pětiletá odpovědnost za skryté vady na nemovitosti. Vztahuje se také na vady, které během záruční doby teprve vzniknou. Prodávající totiž kupujícímu ručí v rámci záruky za to, že si nemovitost po určitou dobu uchová vlastnosti, které měla při prodeji. A tak zároveň garantuje kupujícímu, že nemovitost bude po stanovenou dobu bez vad. Mohou to být i zdánlivé drobnosti, jejichž náprava však může i citelně zasáhnout do rozpočtu nového vlastníka.

Patří sem třeba porucha bojleru, kotle na ústřední topení, i třeba obyčejný kapající kohoutek. A nový vlastník nemá povinnost prokazovat, kdy vada vznikla.

Záruka a odpovědnost za skryté vady se vzájemně nevylučuje
I když záruční dobu s prodávajícím ve smlouvě nedomluvíte, pětiletá lhůta odpovědnosti za skryté vady platí. Jen rozsah plnění je menší a trochu jiný než v případě záruky.

Proto je třeba, aby si kupující nejen pečlivě prohlédl nemovitost, ale také pečlivě prostudoval kupní smlouvu. Protože když se vám pár měsíců po nastěhování například rozbije klimatizace, je pravděpodobnost, že se na tuto poruchu nebude vztahovat pětiletá odpovědnost za skryté vady, ale její oprava může být předmětem smluvní záruky.
 

Jindra Svitáková