Radek Koch
Profil
Spoluvlastnictví nemovitosti sice s sebou na jednu stranu může přinášet různá úskalí. Na druhou stranu je pro spoluvlastnictví mnoho různých důvodů. Například začátek soužití dvou nesezdaných partnerů, kteří mají v plánu společně do dané nemovitosti investovat. V tom případě je spoluvlastnictví nemovitosti pojistkou pro případ sporu či rozchodu.
České právo rozlišuje bezpodílové spoluvlastnictví a podílové spoluvlastnictví. V prvním případě je každý ze spoluvlastníků vlastníkem celé věci, což připadá v úvahu při společném jmění manželů. V podílovém spoluvlastnictví má spoluvlastník na věci vymezen určitý podíl.
Tento typ spoluvlastnictví je nejrozšířenější a vzniká velmi často například v důsledku dědického řízení. V podílové spoluvlastnictví se také "překlopí" bezpodílové spoluvlastnictví manželů, pokud se rozvedou a do tří let se nedomluví na rozdělení majetku.
Specifickou formou spoluvlastnictví nemovitosti je ideální spoluvlastnictví. V případě partnerů většinou ideální polovina, ovšem to záleží na dohodě budoucích spoluvlastníků. Ideální spoluvlastnictví se často týká právě rodinných domků a souvisejících pozemků, kde každému patří poměrná část nemovitosti, ovšem tuto část nelze přesně fyzicky určit.
Nejčastějším způsobem vzniku spoluvlastnictví bývá dědické vypořádání, a to buď na základě dědění podle zákona nebo schválení dědické dohody. Ze zákona vzniká spoluvlastnictví také při vzniku společenství vlastníků jednotek. Nabyvatel vlastnického práva k jednotce nabývá zároveň spoluvlastnický podíl na společných prostorech domu a pozemcích tvořících funkční celek s jednotkou.
Další možností je stát se spoluvlastníkem na základě dobrovolné dohody – bývá to buď darovací smlouva nebo smlouva kupní, kdy od jednoho vlastníka druhý zakoupí dohodnutou ideální část nemovitosti. Konkrétně vyjmenovává možnosti spoluvlastnictví občanský zákoník v § 1115 a následujících (zákon č. 89/2012 Sb.).
Pro účely zřízení spoluvlastnického práva je třeba si předem ujasnit, v jakém podílu se bude předmětná nemovitost dělit. Nejjednodušším způsobem pro nesezdané partnery je zřízení ideálního spoluvlastnického podílu v míře jedné poloviny. Lze však samozřejmě stanovit též podíly v jiném poměru. Například podle toho, jaké budou plánované investice partnerů do nemovitosti.
Pokud partneři nakupují společně nemovitost, stanou se ideálními spoluvlastníky při nákupu. Je tedy třeba se postarat, aby bylo spoluvlastnictví a poměr spoluvlastnických podílů určené v kupní smlouvě. Pokud jeden z partnerů již nemovitost vlastní, může druhý od něj dohodnutý podíl odkoupit. To může být pro stávajícího vlastníka vnímáno jako spravedlivější řešení, kdy nový partner vstupuje do nemovitosti také svým finančním podílem.
Jestliže jeden z partnerů již nemovitost vlastní, může také dohodnutý podíl druhému z partnerů darovat. Darování se řídí dle § 2055 a následujících občanského zákon. Ve smlouvě je nutno specifikovat, že se jedná o darování dohodnutého podílu nemovitosti. Tento podíl je pak nutno uvést také v návrhu na vklad do katastru nemovitostí, neboť spoluvlastnické právo k nemovitostí vzniká až zápisem do katastru nemovitostí, tak jako všechna další vlastnická práva k nemovitosti.
Podle zákona o daních z příjmů jsou od daně z příjmu osvobozeny dary od osoby, se kterou příjemce daru žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním daru ve společně hospodařící domácnosti a pečoval o tuto domácnost.
Pokud tomu tak není, bude třeba uhradit daň z příjmu ve výši 15 %. To se může stát i tehdy, pokud partner druhému spoluvlastnický podíl prodá. Daň se neplatí pouze v případě, že dosavadní vlastník v nemovitosti bydlí minimálně dva roky, pokud tam nebydlí, musí ji vlastnit alespoň 5 let (u nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020), resp. 10 let (u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021). Posledním případem, kdy vlastník nebude platit daň, je, že danou nemovitost zdědil a tzv. časový test za něj splnil předchozí vlastník.
Rozdíl mezi darováním ideální části nemovitosti a prodejem novému partnerovi může být při rozchodu a potřebném vypořádání. Dar totiž nelze požadovat zpět, až na výjimečné případy, za což nemusí být běžný rozchod považován. Pokud je však uzavřena kupní smlouva, je jednodušší spoluvlastnictví v případě rozchodu vypořádat opětným prodejem původnímu vlastníkovi.
