Radek Koch
Profil
2.2.2021 - Daně z pronájmu nemovitostí se přiznávají v daňovém přiznání, které občané podávají k 31. 3. následujícího roku za rok předcházející. Pokud jste tedy zakoupili v minulém roce investiční byt a pronajímáte jej, budete tyto příjmy uvádět ve svém daňovém přiznání.
Ať již je byt v soukromém vlastnictví jednoho vlastníka, ve společném jmění manželů či je zaveden v obchodním majetku firmy, může se pro vyčíslení daně z příjmu použít § 9 zákona o daních z příjmů. Pokud nebude nemovitost odepisována, je to nejjednodušší způsob danění. Pro vyčíslení základu daně z příjmů z pronájmu je třeba od příjmů z pronájmu odečíst výdaje. To lze provést dvěma způsoby: buď odečítat skutečné výdaje, nebo uplatnit tzv. paušální výdaje.
Pokud chcete uplatnit skutečné výdaje
Pro vyčíslení skutečných výdajů existují stejná pravidla jako pro podnikatele a právnické osoby. Výpočet je pracnější a výdaje je třeba řádně evidovat. V případě kontroly je nutné tyto výdaje doložit finančnímu úřadu a dokladovat, že souvisely s předmětem pronájmu. Doklady je třeba uchovávat po dobu tří let, při dosažení daňové ztráty až po dobu osmi let.
Které výdaje lze uplatnit
Zákon o daních z příjmů stanovuje pouze výdaje, které zásadně nelze uplatnit. Patří mezi ně například občerstvení, reprezentace, penále, technické zhodnocení, škody, či služby spojené s nájmem bytu, pokud jsou s nájemcem vyúčtovány. Kompletní seznam je uveden v § 25 zákona o daních z příjmů.
Jako výdaje je možné zcela jistě uplatnit zejména úroky a poplatky hypotéky vedené k dané nemovitosti, provizi realitnímu makléři, náklady na vnitřní vybavení nemovitosti, jako je nábytek, spotřebiče, pokud hodnota jednotlivého zařízení nepřesáhne 40 tisíc korun. Dále to jsou náklady na běžné opravy a údržbu, příspěvky do fondu oprav, pojištění nemovitosti, daň z nemovitosti, ale i například zpracování daňového přiznání.
Paušální výdaje se vyplatí, pokud jsou skutečné výdaje nižší
Výhodou tohoto způsobu danění je, že se evidují pouze příjmy, výdaje nikoliv. Paušální výdaje se stanoví procentem z příjmů. U pronájmu je to 30 %, maximálně však 600 000 korun. Jestliže se jedná o jednu či dvě bytové jednotky, které si vlastník pořídil a pronajímá, je tato fixní částka jednodušší než evidovat skutečné výdaje, které málokdy dosáhnou takové výše. A to zvláště tehdy, pokud jde o byty nové, které nebude třeba významně rekonstruovat či jinak upravovat.
Paušální výdaje se vyplatí i pro nemovitosti, které jsou v obchodním majetku a nelze je odepisovat – jsou to například nemovitosti získané darem, nebo družstevní byt.
Nevýhody paušálních výdajů
Je třeba předem propočítat, co se vlastníkovi vyplatí. Příjmy z veškerých pronájmů se daní dohromady. A jak jednou daňový poplatník uplatní určitý daňový režim pro danou nemovitost, nelze jej již v budoucnu měnit. Přitom paušální výdaje pro jednu nemovitost nelze kombinovat s výdaji skutečnými u nemovitosti druhé. A tak pokud má například vlastník jednu nemovitost darovanou a druhou v osobním vlastnictví, danit je třeba jedním způsobem.
Pro některé vlastníky může být nevýhodou uplatnění paušálního výdaje také ztráta nároku na některé odpočty od daňového základu. V některých případech nelze například uplatnit slevu na dítě a manželku.
Než se nový vlastník rozhodne pro způsob, jímž dojde ke stanovení základu daně z příjmu z pronájmu, je vhodné poradit se s účetním či daňovým poradcem. A zároveň zvážit, zda v budoucnu neplánuje zásadní rekonstrukci bytu, aby v případě zvolení paušálních výdajů nebyl znemožněn odpočet v plné výši.
