Radek Koch
Profil
26.4.2021 - Na cenu nemovitosti má vliv několik parametrů. Mezi nejvýznamnější patří lokalita a technický stav budovy i jejího zařízení. Technické parametry nemovitosti se dělí do tří základních skupin vyjadřujících kvantitu, kvalitu a celkový stav.
Kvantitativní parametry
Jsou to takové, které lze změřit. Patří mezi ně celková zastavěná plocha, součet zastavěných ploch jednotlivých podlaží, celková podlahová plocha stavby, čistá podlahová plocha stavby, pronájmu schopná plocha, užitná plocha, obytná plocha a obestavěný prostor.
V komerčních nemovitostech mezi kvantitativní parametry patří i takové, které určují výkon – a tedy i možný výnos – nemovitosti. V hotelech a penzionech jsou to například lůžka, v restauraci počet míst u stolů a podobně.
Kvalita
Kvalitativní parametry jsou hůře měřitelné, avšak neméně důležité. Jsou to především druhy konstrukcí, použité technologie a stavební materiály, dispoziční řešení, uspořádání ploch a prostorů, vnitřní vybavení a zařízení, úplnost stavebního příslušenství (přípojky médií, likvidace odpadu, přístupové komunikace, parkování a jiné vedlejší stavby) a architektura exteriéru a interiéru.
Pro zhodnocení celkového stavu nemovitosti je třeba se zaměřit především na konstrukce, které jsou pro existenci stavby podstatné. Hodnotí se základová konstrukce, obvodový plášť, stropní konstrukce, střešní konstrukce, schodiště. Sleduje se jejich stav a v případě zjištění podstatných vad se odhaduje částka na jejich odstranění.
U přípojek se hodnotí nejen jejich kvalita, ale také kapacita. V rozsáhlejších nemovitostech je velmi důležitý stav zabezpečovacích systémů, elektronické požární signalizace, kamerových systémů, přístupových systémů a technické zařízení budov, zejména vzduchotechnika, komíny, kouřovody či výměníkové stanice. Bez nich by totiž byl provoz budovy omezený nebo zcela nemožný.
Architektura stavby
Architektonické řešení jakékoli stavby je i mnoha profesionály vnímáno částečně subjektivně. Co se líbí jednomu, nemusí se líbit druhému. A naopak, stavba, vyvolávající v době svého vzniku kontroverzní hodnocení, se může v průběhu pár desítek let stát architektonickým fenoménem. Důležitější než vlastní vzhled je dispoziční řešení. Uspořádání ploch a prostorů v návaznosti na účel využívání stavby bude mít pro potenciálního kupce větší význam, než například vzhled interiéru, který se dá změnit. Jinak tomu však bude u památkově chráněných objektů, kde bude třeba dodržet architektonické řešení v souladu s památkovou ochranou.
Rekonstrukce a modernizace
Starší stavby bývají v horším stavebně technickém stavu, a pokud nebyly v posledních letech modernizovány, budou vyžadovat vyšší náklady na údržbu. Navíc často nesplní stále se zvyšující nároky na úspory energií, zvukové izolace, bezpečnost a podobně. Navíc opotřebení v počátečních fázích životnosti stavby zpravidla roste pomaleji, zatímco v konečných fázích životnosti prudce vzrůstá.
Proto jedním z důležitých faktorů ovlivňujících hodnotu nemovitosti jsou provedené rekonstrukce a modernizace. Obecně lze říci, že s velikostí časového odstupu od provedené rekonstrukce se její vliv na zhodnocení snižuje. Tento pokles se mnohem více projevuje u komerčních, zejména administrativních budov, kde se více projevuje tlak na přizpůsobování budov aktuálním požadavkům na jejich využívání.
Inspekce nemovitosti
Posouzení stavebně-technického stavu nemovitosti nabízejí specializované kanceláře i realitní makléři. Prodávajícímu poskytne dobré vodítko pro stanovení ceny nemovitosti a vyhne se tak případným problémům daných zodpovědností za vady nemovitosti v následujících pěti letech tak, jak stanoví občanský zákoník.
Kupující naopak získá informace o stavu nemovitosti a případných nákladech, které bude třeba vynaložit na nutné opravy či rekonstrukci.
Stanovení kupní ceny nemovitosti je složitým procesem skládajícím se z posouzení mnoha faktorů. Technický stav nemovitosti je jedním z velmi významných, které mají na cenu nemovitosti vliv.
