Při obchodu s nemovitostmi dochází ke změnám charakteru vysokých majetkových hodnot klienta a proto jsou všichni obchodníci s nemovitostmi a realitní kanceláře povinni se aktivně podílet na prevenci praní špinavých peněz. V ČR tuto oblast upravuje tzv. zákon č. 253/2008 Sb. nebo také AML zákon či zákon proti praní špinavých peněz, který těmto typům podnikajících subjektů ukládá plnit řadu tzv. AML povinností.
Zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu, ve znění pozdějších předpisů
- Bývá označován také jako AML zákon díky zkratce z anglického označení „proti praní špinavých peněz“ – „Anti Money Laundering“.
- Jeho novela účinná od 1. 7. 2017 přinesla řadu změn v oblasti práv a povinností fyzických i právnických osob. Nově byl rozšířen okruh tzv. povinných osob, které mají nejen povinnost identifikace a kontroly klienta, ale také vyhodnocování rizik dané obchodní transakce.
Povinná osoba
Povinnou osobou jsou zákonem vyjmenované zpravidla podnikatelské subjekty, pokud se podílí na transakcích, které jsou potenciálně zneužitelné pro praní peněz nebo financování terorismu. Dle AML zákona jsou povinnými osobami zejména:
- úvěrové instituce (banky, spořitelní a úvěrní družstva);
- finanční instituce (centrální depozitář cenných papírů, investiční fondy, penzijní společnosti, poskytovatelé platebních služeb malého rozsahu, poskytovatelé leasingů, úvěrů, pojišťovny, směnárny, atd.);
- provozovatelé hazardních her;
- osoby oprávněné k obchodování s nemovitými věcmi nebo ke zprostředkování obchodu s nimi (realitní kanceláře);
- auditoři, daňoví poradci, účetní;
- soudní exekutoři, notáři, advokáti – při úschově peněz nebo cenných papírů a dále při jednání jménem klienta na základě plné moci při koupi nemovitostí nebo obchodních podílů, při správě majetku klienta, při zakládání obchodních společností…);
- osoby oprávněné k obchodování s kulturními památkami;
- osoby oprávněné k obchodování s použitým zbožím nebo přijímání věcí do zástavy (bazary, zastavárny);
- osoby poskytující služby spojené s virtuální měnou (např. i provozovatelé e-shopů přijímající platby ve virtuální měně) a další.
Identifikace klienta
- Mezi základní povinnosti, které zákon povinným osobám ukládá, je povinnost identifikovat klienta. Tuto povinnost mají povinné osoby obecně vždy, je-li zřejmé, že hodnota obchodu klienta překročí částku 1 000 EUR.
- Povinnost identifikovat klienta v praxi znamená, že si povinná osoba u klienta – fyzické osoby – za jeho přítomnosti zaznamená údaje a tyto ověří z průkazu totožnosti, nejčastěji občanského průkazu, který obsahuje všechny zákonem stanovené náležitosti, jež má povinná osoba povinnost u klienta zjišťovat. Těmito údaji jsou jméno, příjmení, datum narození, bydliště, pohlaví, orgán, který průkaz totožnosti vydal, a dobu jeho platnosti.
- U právnických osob se zjišťuje obchodní firma, sídlo, identifikační číslo a dále se výše popsaným postupem identifikuje rovněž fyzická osoba, která je členem statutárního orgánu takové právnické osoby. V případě zastoupení fyzické nebo právnické osoby zmocněncem na základě plné moci, je identifikován tento zmocněnec, stejně tak platí pro zákonného zástupce.
- Údaje z identifikace klienta se archivují po dobu 10 let po uskutečnění transakce. V rámci identifikace by pak povinná osoba měla rovněž zaznamenat, zda dotyčná osoba není politicky exponovanou osobou (tzv. PEP).
- Povinnost identifikace klienta vzniká povinné osobě dle § 7 AML zákona v následujících případech:
- když hodnota obchodu překročí částku 1 000 EUR, a dále bez ohledu na tento limit
- pokud jde o podezřelý obchod;
- pokud jde o vznik obchodního vztahu;
- při uzavření smlouvy o nájmu bezpečnostní schránky nebo smlouvy o úschově;
- při nákupu kulturních památek, předmětů kulturní hodnoty, použitého zboží nebo zboží bez dokladu o jeho nabytí ke zprostředkování jejich prodeje anebo přijímání věcí do zástavy;
- při výplatě zůstatku zrušeného vkladu z vkladní knížky na doručitele;
- a při výplatě plnění ze životního pojištění.
Kontrola klienta
- Další povinností, kterou AML zákon povinným osobám ukládá, je dle ust. § 8 AML zákona kontrola klienta. Povinná osoba provádí kontrolu klienta v rozsahu potřebném k posouzení možného rizika legalizace výnosů z trestné činnosti a financování terorismu, a to v závislosti na typu klienta, obchodního vztahu, produktu nebo obchodu.
- Kontrola klienta se provádí v těchto situacích:
- je-li zřejmé, že obchod mimo obchodní vztah dosáhne hodnoty 15 000 EUR nebo vyšší;
- před uskutečněním obchodu mimo obchodní vztah s politicky exponovanou osobou;
- je-li obchod mimo obchodní vztah uzavírán s osobou usazenou v zemi, kterou na základě označení Evropské komise či z jiného důvodu je třeba považovat za vysoce rizikovou; dále
- pokud jde o podezřelý obchod;
- při vzniku obchodního vztahu
- při uzavření smlouvy o nájmu bezpečnostní schránky nebo smlouvy o úschově při hodnotě nad 2 000 EUR.
- Klient je dle ust. § 9 odst. 7 AML zákona povinen poskytnout povinné osobě veškeré informace a související doklady, které jsou nezbytné k provedení kontroly. V souvislosti s uvedenou povinností rovněž zákon opravňuje povinné osoby k pořizování kopií či výpisů dokladů, které klient v rámci kontroly předloží, jakož i k jejich následnému zpracování.
- Povinná osoba je dle ust. § 15 AML zákona povinna odmítnout uskutečnění obchodu nebo uzavření obchodního vztahu v případě, že se klient odmítne podrobit identifikaci nebo identifikaci nelze provést, odmítne doložit plnou moc nebo neposkytne potřebnou součinnost při kontrole. V souvislosti s novelou AML zákona je třeba zmínit i zákon č. 254/2004 Sb., o omezení plateb v hotovosti, ve znění pozdějších předpisů, který stanovuje denní limit pro platby v hotovosti na maximální částku ve výši 270 000 Kč. Zákon výslovně stanovuje povinnost příjemce odmítnout platbu v hotovosti nad stanovený limit. Částky přesahující 270 000 Kč mají poskytovatelé platby povinnost převést bezhotovostně.
